Construction : récupérer la TVA : possible ? intéressant ?

Portrait de Johel3007
Posté par Johel3007
mar, 18/10/2016 - 11:59

Bonjour,

 

Moi et ma compagne envisageons de faire construire une maison en Wallonie.

Après avoir pris mes renseignements, il apparait que les constructions d'habitations mais aussi l'achat de nouvelles habitations (moins de 2 ans) sont frappées d'une TVA à 21%. Il s'y ajoute des droits d'enregistrement de 12,50% dans certains cas... ce qui commence à faire gonfler pas mal le budget pour un projet immobilier.

 

Je cherche donc à réduire ce coût

 

Une option envisagée est la création d'une SPRL, laquelle acheterait et ferait construire la maison dans le but de l'utiliser comme locaux dans le cadre de son activité. La SPRL récupérerait la TVA puis conserverait la maison pendant 3 ans, le temps pour le statut d'habitation "neuve" de disparaitre, avant de nous revendre la maison avec une très faible plus-value.

 

Un premier problème avec ce projet semble être que la SPRL serait, dans ce scénario, une pure construction fiscale, sans autre activité que la construction et la vente de la maison... ce qui risque de poser des soucis pour justifier la récupération de la TVA dès la première année d'activité alors que le chiffre d'affaire (et donc la TVA à payer) serait nul.

Une solution possible à ce problème est que j'ai un ami indépendant dont les prestations sont assujetties à la TVA et dont le chiffre d'affaire justifierait de passer en société. L'idée serait donc de fonder une SPRL à deux, de faire facturer ses prestations à ses clients par la SPRL et de rémunérer mon ami soit via une facture pour "prestations administratives", soit directement via un contrat d'employé.

Mon ami a actuellement un chiffre d'affaire variant entre 65.000 et 70.000 EUR par an et presque aucune charges en dehors de la sécurité sociale. La SPRL reprenant à son compte une grande partie de ce chiffre d'affaire, elle devrait facilement pouvoir "noyer" la TVA à récupérer sur la construction de la maison sur une période de 5 années.

 

Au terme des 5 années, il deviendra possible à la SPRL de me vendre la maison pour un prix raisonnable, sans TVA. La société serait ensuite vendue progressivement à mon ami pour que je récupère le capital initial (qui aura servi à faire construire la maison) tandis qu'il ferait usage de la SPRL pour son activité professionnelle OU elle serait purement et simplement dissoue et le capital distribué entre les actionnaires.

 

Je cherche à savoir si ce projet semble crédible, quelles failles des étudiants en comptabilité peuvent y voir et ce qu'ils offriraient comme solutions. 

 

La logique est que :

Si des étudiants peuvent déjà pointer de sérieuses lacunes, le projet est peut-être juste une catastrophe en attente : pas besoin de payer plusieurs centaines d'euros à un fiscaliste expérimenté pour juste entendre "non, c'est d'la merde. Au revoir".

Si des étudiants peuvent pointé des lacunes mais y ajouter des pistes de réflexion pour améliorer le projet, cela vaudra le coup d'aller voir un fiscaliste expérimenté, quitte à malgré tout voir le projet enterré s'il relève des barrières insurmontables.

 

En vous remerciant d'avance,

 

 

 

 

Toutes les réponses

Votre point de départ n'est pas correct : TVA ou droits d'enregistrement mais pas les deux.

Ensuite, vous ENONCEZ de nombreuses tentatives de fraude ....

Le silence feutré d'un cabinet .... aurait été un choix judicieux !

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@RDACPT :

Merci pour votre réponse rapide. J'avais un peu peur de voir 33,50% de taxes diverses (enregistrement, TVA) frapper l'opération si elle était mal faite. Votre précision me rassure. 

@Jojo :

Pouvez-vous être un peu plus précis quant à ce qui constitue une fraude dans ce projet, selon vous ?

L'objectif est de réduire autant que possible le coût final de la construction du bien, évitant de payer des taxes quand cela est faisable (souhait légitime) en optimisant l'opération. Mais il va de soit que je désire faire cela légalement.

J'avoue toutefois mon ignorance sur les questions fiscales immobilières. D'où ce sujet, qui peut au pire être un "cas d'école sur ce qu'il ne faut pas faire".

Voyez, dans votre texte, les termes que je mets en évidence en gras !

Ce serait le point de départ a minima d'une réflexion.

Le but du présent site n'étant pas de donner des consultations (Ce qui nous est interdit sur base de la déontologie de la profession et du site lui-même) ,  je réitère mon avis : soit, vous attendez l'avis des étudiants, soit vous ouvrez votre portefeuille chez le professionnel de VOTRE choix.

""Une option envisagée est la création d'une SPRL, laquelle acheterait et ferait construire la maison dans le but de l'utiliser comme locaux dans le cadre de son activité. La SPRL récupérerait la TVA puis conserverait la maison pendant 3 ans, le temps pour le statut d'habitation "neuve" de disparaitre, avant de nous revendre la maison avec une très faible plus-value.

Un premier problème avec ce projet semble être que la SPRL serait, dans ce scénario, une pure construction fiscale, sans autre activité que la construction et la vente de la maison... ce qui risque de poser des soucis pour justifier la récupération de la TVA dès la première année d'activité alors que le chiffre d'affaire (et donc la TVA à payer) serait nul.

Une solution possible à ce problème est que j'ai un ami indépendant dont les prestations sont assujetties à la TVA et dont le chiffre d'affaire justifierait de passer en société. L'idée serait donc de fonder une SPRL à deux, de faire facturer ses prestations à ses clients par la SPRL et de rémunérer mon ami soit via une facture pour "prestations administratives", soit directement via un contrat d'employé. 

Mon ami a actuellement un chiffre d'affaire variant entre 65.000 et 70.000 EUR par an et presque aucune charges en dehors de la sécurité sociale. La SPRL reprenant à son compte une grande partie de ce chiffre d'affaire, elle devrait facilement pouvoir "noyer" la TVA à récupérer sur la construction de la maison sur une période de 5 années.

Au terme des 5 années, il deviendra possible à la SPRL de me vendre la maison pour un prix raisonnable, sans TVA. La société serait ensuite vendue progressivement à mon ami pour que je récupère le capital initial (qui aura servi à faire construire la maison) tandis qu'il ferait usage de la SPRL pour son activité professionnelle OU elle serait purement et simplement dissoue (sic = dissoute) et le capital distribué entre les actionnaires.""

 

 

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