société patrimoniale

Une société patrimoniale est une société immobilière.

Avantages

1. Réduction d'impôt. Lorsque le bien immobilier est propriété d'une société patrimoniale, il est possible de déduire fiscalement les frais et de comptabiliser les amortissements sur les bâtiments. Pareille réduction de la base imposable permet de financer, par exemple, de nouveaux achats grâce au cash-flow ainsi généré. Il est évident que plus il y a de travaux, plus la réduction de la base imposable est importante. Faut-il le préciser, la personne qui détient son immeuble en nom propre ne peut pas en faire autant.

2. Exonération des droits d'enregistrement. La personne qui souhaite acheter un immeuble appartenant à une société de patrimoine peut acheter soit l'immeuble, soit les actions de la société. A l'inverse d'un achat direct, l'achat des actions permet d'échapper aux droits d'enregistrement de 12,5%. Mais attention: du côté du vendeur, il faudra prendre toutes les précautions pour que la vente d'actions ne soit pas requalifiée par le fisc en vente pure et simple de biens immobiliers.

3. Exonération des droits de donation et de succession. Une donation d'actions peut, dans le respect de certaines conditions, être exonérée du paiement des droits de donation et de succession.

Inconvénients

1. Conflits en cas de succession. Lorsque des biens immobiliers sont intégrés dans une société patrimoniale, les enfants héritent des actions de cette société. Pour bien démontrer les dangers de ce scénario, prenons l'exemple d'une famille avec deux enfants. Cela signifie que chaque enfant héritera en principe de la moitié des actions. Or, ce partage équitable peut donner lieu à des situations embarrassantes, car chaque enfant disposera donc d'un même poids en terme de droits de vote. Chacun d'eux pourra donc faire capoter les décisions de l'autre. Bref, un partage à 50/50 de l'actionnariat sera source de problème. Et si rien ne va plus entre les héritiers, on pourrait même imaginer une liquidation forcée de la société en question!

2. Imposition de la plus-value. Il ne faut pas perdre de vue qu'un jour, l'amortissement de l'immeuble prendra fin et que l'emprunt sera remboursé. Or, à ce moment-là, la société de patrimoine disposera d'un immeuble qui engendrera éventuellement des revenus dont aucun frais ne sera, en règle générale, déductible. Il est donc quasiment inévitable qu'un jour, la société de patrimoine se retrouvera dans une situation fiscalement imposable. En outre, la société sera taxée sur la plus-value intégrale! La raison? La valeur comptable de l'immeuble sera égale à zéro - en raison des amortissements pratiqués - et, par contre, le prix de vente total de l'immeuble sera intégré dans le bénéfice de la société de patrimoine à titre de plus-value imposable. En revanche, si la personne en question avait gardé l'immeuble en question en nom propre, l'éventuelle plus-value ultérieure n'aurait en principe pas été taxée!

3. Indisponibilité des revenus locatifs. C'est un problème pour la société de patrimoine, dans le sens où les revenus locatifs restent logés dans la société. Ils ne sont donc pas directement disponibles pour un usage privé.
En revanche, en cas de détention de l'immeuble en nom propre, ces mêmes revenus peuvent être prélevés pour un usage privé sans aucun problème.

4. Imposition des revenus locatifs réels. A l'impôt des personnes physiques, les revenus locatifs d'un bien immobilier font l'objet d'une taxation limitée (revenu cadastral ou excédent de loyer). En revanche, la société de patrimoine est taxée sur les revenus locatifs réels qui sont généralement beaucoup plus élevés.

5. Prix inférieur. Par peur ou méconnaissance du sujet, la vente d'un immeuble intégré dans une société de patrimoine n'est pas facile à réaliser. On constate que, dans de nombreux cas, le prix est inférieur à celui que l'on obtiendrait si l'on vendait l'immeuble en nom propre. Pour quelles raisons assiste-t-on à cette décote? A cela, plusieurs raisons. Primo: l'acheteur des actions a d'autant plus peur qu'il ne sait pas exactement ce qu'il achète. Pour se protéger d'éventuels cadavres dans le placard, l'acheteur aura tendance à négocier à la baisse le prix de l'immeuble. Car ne l'oublions pas, ce qui intéresse l'acheteur, c'est avant tout l'immeuble, pas la société! Secundo: la personne qui achète les actions d'une société de patrimoine aura généralement une société constituée d'actifs à faible valeur comptable du fait qu'elle aura déjà épuisé tous ses amortissements par le passé. Et donc, en cas de vente ultérieure, des plus-values seront automatiquement créées. Une telle formule manque d'attrait pour l'acheteur qui aura à cœur de négocier, là aussi, à la baisse, le prix de vente.

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