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Pourquoi un avis sur un tel sujet alors que tout comptable qui se respecte sait bien que lorsqu'on acquiert un immeuble pour le revendre, on le comptabilise en stock, et que lorsqu'on veut les conserver, l'exploiter, quitte à le revendre plus tard, on le comptabilise en immobilisations corporelles.

La CNC ne dit d'ailleurs rien d'autre dans son préambule.

Elle rappelle ensuite que l'inscription en stock se fait à la valeur d'acquisition, tous frais compris. Ainsi, s'il s'agit de terrains destinés à être lotis, tous les droits, honoraires et aménagements viendront s'ajouter à la valeur d'acquisition. Lors de l'établissement du bilan, il faudra vérifier que cette valeur d'acquisition n'est pas supérieure à la valeur du marché, auquel cas il faudra appliquer une réduction de valeur.

La CNC propose alors toute une série d'écritures comptables, qui ne sont pas différentes des écritures que tout le monde connaît pour les variations de stocks.

Jusque là, rien d'innovant qui pourrait laisser croire à un avis inutile.

L'originalité de l'avis porte toutefois sur les intérêts intercalaires, même si ce n'est qu'un rappel.

Nous vous reproduisons la partie de l'avis consacrée à ce sujet :

« L'organe de gestion de la société peut, conformément aux conditions prévues à l'article 38, alinéa 2 de l'AR C.Soc décider d'inclure dans leur valeur d'acquisition les charges d'intérêt afférentes aux capitaux empruntés  pour financer  les  immeubles  destinés  à  la  vente.

Cette inclusion n'est toutefois possible que pour autant que ces charges concernent des stocks dont la durée de fabrication est supérieure à un an et qu'elles soient relatives à la période normale de leur fabrication.

Dans ce cas, l'inscription à l'actif n'est pas opérée via le compte 6095 Variation de stocks d'immeubles achetés destinés à la vente, mais par le crédit du compte 6503 Intérêts intercalaires portés à l'actif. »

Nous insisterons sur le fait qu'il s'agit d'une possibilité et non d'une obligation, et que si cette option est choisie, les règles d'évaluation publiées en annexe aux comptes annuels doivent en faire état (art.38, al.3 AR Csoc).

Ce point nous paraît important, car à défaut, c'est la valeur du stock qui peut être remise en cause.

Imaginez une société de promotion immobilière qui intègre les intérêts intercalaires dans la valeur de ses immeubles destinés à la vente, mais omette d'en faire mention dans les annexes aux comptes annuels.

Lors de la vente, sur quelle valeur se fondera l'administration fiscale pour calculer le résultat imposable ? La valeur avec ou sans les intérêts intercalaires ?

N'oublions pas que l'impôt des sociétés se fonde sur le droit comptable pour déterminer le résultat imposable, sauf dans les cas où il y déroge expressément.

Dans le cas mentionné ci-dessus, on donne au fisc une belle arme pour se faire battre.

Les avis de la CNC sont certes uniquement comptables. Sans doute est-ce la raison pour laquelle ce point a été passé sous silence, du moins oserons-nous l'espérer...

Source : ComptAccount (Article du 14/11/2015)