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Une construction usufruit bien faite

15/09/14

On sait depuis longtemps que les constructions usufruit sont dans le collimateur de l'administration fiscale, au point de décourager certains d'encore y recourir.

Les risques sont en effet de trois types : l'administration peut voir dans l'utilisation de l'immeuble par le nu-propriétaire un avantage de toute nature octroyé par sa société usufruitière ; au terme de l'usufruit, l'administration peut imposer un avantage de toute nature dans le chef du nu-propriétaire pour la récupération gratuite de l'usufruit ; l'administration peut considérer la construction usufruit comme un abus fiscal.

Tout espoir n'est cependant pas perdu, comme le confirme cette décision du Service des Décisions Anticipées (décision n° 2014.006 du 28.01.2014).

Un avocat organisé en SPRL était installé à son domicile. La SPRL y disposait de deux bureaux pour y recevoir la clientèle de l'avocat et assurer son secrétariat. Les locaux étant devenus exigus, elle décida de s'installer 50 mètres plus loin dans un immeuble à aménager. Cet immeuble devait être acquis par l'avocat à concurrence de 1% en pleine propriété et de 99% en nue-propriété. La SPRL acquérait l'usufruit des 99% et supportait l'entièreté du coût des travaux. L'usufruit avait une durée de 20 ans et à son terme, l'avocat récupérait la pleine propriété de l'immeuble sans bourse délier.

Bref, une construction usufruit classique.

Mais les conditions posées par l'avocat et sa SPRL ont convaincu le SDA qu'ils avaient rempli les conditions pour échapper aux reproches de l'administration mentionnés plus haut.

Passons-les en détail :

- Avantage de toute nature résultant de la valorisation de l'usufruit

L'usufruit est valorisé sur base de la valeur actualisée du flux des revenus locatifs nets. La valeur locative de l'immeuble était fixée à 1.700 euros par mois, diminuée de 417 euros par mois pour tenir compte des impôts et charges et de 5% pour chômage locatif. Un taux de 5,20% est pris en considération pour déterminer le rendement financier (soit le taux des OLO sur 20 ans + 2%).

Le résultat aboutit à une valeur de 75% pour l'usufruit par rapport à la valeur d'acquisition de l'immeuble. Ces 75% seront à comparer avec les 80% que l'on a vu fleurir dans les constructions usufruit portant sur une durée de 20 ans.

Le SDA constate que cette valorisation correspond à la valeur réelle de l'usufruit pour une superficie de 250 m². Il n'y a donc pas d'ATN dans le chef de l'avocat nu-propriétaire.

- Avantage au terme de l'usufruit

Les travaux sont supportés par la seule SPRL. Ils vont manifestement augmenter la valeur de l'immeuble. Toutefois, ils sont faits dans le but exclusif de la SPRL.

En outre, si des travaux sont effectués durant les 5 dernières années de l'usufruit (càd après 15 ans), l'avocat nu-propriétaire supportera sa quote-part non plus sur base de 1% mais bien sur base de la valeur de l'usufruit au moment des travaux.

Ces deux conditions convainquent le SDA qu'au terme de l'usufruit, il n'y aura pas d'ATN lors du transfert sans indemnité du droit d'usufruit.

- Abus fiscal

Par rapport à un contrat de bail classique, l'usufruit apporte plus de sécurité juridique à la SPRL.

L'acquisition de l'usufruit représente en outre un coût mensuel pour la SPRL inférieur au loyer qu'elle aurait dû acquitter pour occuper le même bien.

Par ailleurs, l'acquisition de l'usufruit permet à la société de disposer de locaux nécessaires au développement de ses activités à 50 mètres seulement de ses anciens locaux. Ce changement sera dès lors sans impact négatif sur la clientèle.

Il s'agit selon le SDA d'arguments qui démontrent que le but de l'opération n'est pas fiscal.

Cette décision du SDA est fort intéressante pour tous ceux qui seraient tentés par des constructions usufruit.

Il est manifeste que lorsqu'on établit la valeur de l'usufruit en tenant compte d'un calcul financier sur base de données réelles (au lieu de recourir au pourcentage habituel de 80%) et que l'on démontre que la société a un intérêt direct dans l'acquisition de l'usufruit, on peut encore éviter l'imposition d'ATN dans le chef du nu-propriétaire dirigeant de la société, tant durant l'écoulement de l'usufruit qu'à son terme.

 

Source : Emile Masset - Rédacteur en chef de Fiscalnet (Article du 06/09/2014)

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