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Législation sur le bail à ferme

11/08/08

Bail à ferme. Loi du 04 novembre 1969, modifiée par la loi du 07 novembre 1988

1. Le contrat de bail

Il doit s’agir de la location de biens immeubles affectés principalement à une exploitation agricole.
Il y a exploitation agricole lorsque le bien est exploité en vue de la production de produits agricoles ou horticoles destinés principalement à la vente. La sylviculture n’est pas considérée comme production agricole, la culture de vergers bien.
Le bail saisonnier (location pour moins d’un an) n’est plus possible sans appliquer la législation sur le bail à ferme. Seuls, les « baux de culture » où le bailleur – exploitant effectue lui-même les travaux de préparation et de fumure et met ensuite les terres à la disposition d’un autre agriculteur pour une culture déterminée et contre paiement, ne sont pas soumis à la législation sur le bail à ferme.
Un agriculteur qui souhaite bénéficier de l’application de la législation sur le bail à ferme doit, dans la pratique, prouver deux choses :

  • qu’il utilise les terres et, ou bâtiments pour une exploitation agricole
  • qu’il paie à cet effet un fermage

2. La preuve du bail à ferme

La preuve de l’existence d’un bail doit être fournie :

  • pour le preneur : par des écrits, témoins et présomptions
  • pour le bailleur : uniquement par des écrits

3. La durée des baux

Un bail a toujours une durée minimale de 9 ans.
A défaut de congé valable, il est prolongé d’office sauf en cas de bail de carrière. Un bail de carrière porte sur une durée minimum de 27 ans et expire d’office lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans. Ce dernier ne peut donc pas avoir plus de 38 ans lors de la conclusion du bail.

4. Le congé du bail

- Si le congé est signifié par le preneur, il doit l’être moyennant un préavis d’un an. Il peut être signifié chaque année. S’il s’agit d’un bail oral la date d’échéance varie selon les régions et usages locaux. Les dates les plus fréquentes sont le 15 mars, le 01 octobre, le 30 novembre et le 25 décembre.
- Congé signifié par le bailleur en vue de construire.
Le bailleur peut mettre fin à tout moment du bail, pour bâtir sur le bien loué, à condition qu’il ne faille pas effectuer de travaux de voirie au préalable, et qu’une copie conforme du permis de bâtir soit soumise. Le délai de préavis est de 3 mois. Si les travaux ne sont pas entamés endéans les 6 mois, l’ancien preneur peut exiger son retour sur le bien, et ou une indemnité.
- Congé signifié par le bailleur pour usage familial
Le bailleur peut mettre fin à tout moment au bail en vue de l’affecter à l’usage familial (jardin, prairie pour cheval, terrain de jeu, etc…) un terrain d’un tenant continu à sa maison d’habitation, et dont la superficie n’excède pas 20 ares. Préavis de 3 mois.
- Congé pour exploitation propre par le bailleur qui souhaite exploiter lui-même le bien loué, ou céder l’exploitation à son épouse, ses descendants ou beaux enfants peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de 9 ans. Délai de préavis : minimum 2 ans, maximum 4 ans.
Un congé pour exploitation propre n’est plus valable pour quelqu’un qui atteint l’âge de 65 ans à l’expiration du délai, ou 60 ans si la personne concernée n’a pas été exploitant agricole pendant trois ans au moins.
Les congés pour exploitation propre émanant de Sociétés sont limités. Ainsi les Société Anonymes en sont exclues. Les Sociétés Agricoles, SPRL et SC ne peuvent donner congé que si les Dirigeants de la Société fournissent un travail réel sur l’exploitation. Cela implique que les Dirigeants doivent non seulement travailler dans la Société, mais également être présents effectivement à la ferme.
Les futurs exploitants doivent disposer des capacités professionnelles minimales. Ils doivent être porteurs d’un certificat d’études ou d’un diplôme de cours agricole ou d’une école d’agriculture ou d’horticulture, ou avoir une expérience professionnelle de minimum un an.
Lorsque le preneur exerce la profession d’agriculteur à titre principal, le congé pour exploitation n’est pas valable, si l’exploitation de la ferme constituera pour le futur exploitant la part la plus importante de ses activités professionnelles.
Si l’exploitation propre n’a pas été entamée dans les 6 mois ou n’est pas poursuivie pendant 9 ans, le preneur précédent peut exiger son retour sur le bien, et ou une indemnité.
- Cas particuliers
Dans le cas d’un bail de carrière, le bail prend fin d’office lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans. Donc, pas de préavis.
Après avoir atteint l’âge de la pension, le preneur bénéficie d’une pension de retraite ou de survie, et n’a ni enfants, ni petits-enfants ou beaux-enfants pour poursuivre l’exploitation. Le bailleur peut alors mettre fin au bail à tout moment. Le délai de préavis est de minimum 1 an et maximum de 4 ans.

5. Le fermage

Le fermage maximum est égal au revenu cadastral multiplié par un coefficient qui varie selon la province et la région agricole. Exemple en zone limoneuse hennuyère, le coefficient est actuellement de 3.35.

6. Sous location et cession de bail

La cession de bail et la sous-location ne sont possible qu’avec l’accord écrit et préalable du bailleur, sauf en cas d’échange de terres.
La cession de bail ou la sous-location est possible sans accord écrit s’il s’agit des descendants et beaux-enfants.
Le renouvellement de bail est possible au profit des descendants ou beaux-enfants moyennant notification recommandée.
Le bailleur peut faire opposition au renouvellement uniquement et pour des raisons bien précises.

7. Les indemnités à la fin du bail

L’indemnité normale représente les pailles, engrais, arrière engrais, avances aux cultures et améliorations. En pratique on considère que cette indemnité représente 3 fois le fermage. Soit en zone limoneuse hennuyère 1250,00 € de l’hectare. Mais il est courant de voir un accord sur le double, soit 2500,00 €. L’indemnité complémentaire est due lorsque le bailleur a mis fin au bail pour construire, pour usage familial, etc… Elle sera calculée eu égard à la perte subie. Perte en cheptel, en matériel. Pour ce calcul de la perte de jouissance on tient compte des années précédant la fin du bail, étant entendu que l’on ne tient pas compte de moins de 2 ans et de plus de 4 ans.

8. Le droit de préemption

Avant que l’on puisse vendre un bien loué, le preneur doit avoir la possibilité d’exercer son droit de préemption (pour lui-même, ses enfants, petits et beaux-enfants). En d’autres termes, il a la possibilité d’acheter le bien aux mêmes conditions qu’un autre candidat et de poursuivre ainsi son exploitation.
Dans le cas d’une vente de gré à gré, le Notaire doit informer le preneur par pli recommandé. Si endéans le mois de la notification le preneur accepte d’acheter aux mêmes conditions, la vente aura lieu entre le vendeur-bailleur et le preneur. Le tiers est éliminé. Le preneur doit régler le prix d’achat endéans un délai d’un mois.
Le preneur qui use de son droit de préemption doit exploiter lui-même le bien pendant 5 ans. En cas d’inobservation, il devra payer au vendeur une indemnité correspondant à 20% du prix de vente

Texte légal résumé par Gavroche

 

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